Contratar una hipoteca no es gratuito. Como en la contratación de cualquier producto financiero, y más si implica la cesión de capital por parte del banco, existen una serie de comisiones y gastos de apertura.
Las comisiones y gastos en las hipotecas suelen perseguir dos objetivos, pagar al banco simplemente por el estudio y coste de abrir la hipoteca y proteger al banco ante cualquier eventualidad que pueda ocurrir y que suponga una merma de las ganancias previstas. Este último es el caso por ejemplo de las comisiones por subrogación y cancelación anticipada, parcial o total, así como otras adicionales en caso de que el cliente quiera cambiar las condiciones del préstamo.
Sin embargo, a la hora de determinar cuanto cuesta contratar una hipoteca las comisiones hipotecarias que realmente importan son las del primer grupo, es decir, las destinadas a compensar al banco por el trabajo previo a la concesión del préstamo. Según el Banco de España, al inicio de la operación podemos encontrarnos con dos comisiones:
- Comisión de estudio
Es un porcentaje que el banco cobra por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar la solvencia del cliente y los términos de la operación solicitada. Sólo se puede cobrar en caso de que finalmente se otorgue el préstamo, aunque el banco sí puede cobrar los gastos que haya tenido que pagar por la intervención en el estudio de otras empresas, siempre que así lo haya pactado con el cliente previamente.
- Comisión de apertura
Es también un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se paga sólo una vez a la firma de la operación. Esta comisión remunera al banco por los trámites que debe realizar para la formalización y pues a dispoición del cliente de los fondos prestados. En las adquisiciones de viviendas con un precio inferior a los 150.253,03 euros, engloba también los gastos de estudio.
Por desgracia, estos no son los únicos costes asociados a la contratación de una hipoteca. El Banco de España explica que normalmente el cliente también suele correr con los gastos de tasación de la vivienda. Además, la tasación es un elemento crítico, ya que limitará en buena medida la cuantía del préstamo. El organismo regulador recuerda que la tasación debe llevarla a cabo una sociedad de tasación autorizada y que en virtud de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada.
Adicionalmente, las entidades también suelen existir unos gastos de gestoría para cubrir ciertos trámites necesarios para la contratación del préstamo hipotecario como la comprobación de la situación registral de la finca, la liquidación de impuestos o la inscripción de la escritura en el Registro. Además, esta gestoría suele ser también la encargada de inscribir la escritura de compra-venta de la vivienda.
Por último, hay que tener en cuenta los gastos derivados de los Seguros que la mayoría de entidades exigen. En realidad el único imprescindible es el Seguro de la Hogar, que sirve para cubrir los daños sobre el bien hipotecado en caso de incendio, como mínimo. En los últimos años también se ha ‘puesto de moda’ entre las entidades exigir otro tipo de seguros que no son obligatorios por sí mismos como el seguro de vida. Además, el cliente puede optar por contratar otros seguros como el de invalidez, el de protección de pagos o el de cobertura, por ejemplo. En cualquier caso, es necesario señalar que en ningún momento se está obligado por ley a contratar el seguro con la aseguradora elegida por el banco -aunque actualmente muchas entidades no conceden el préstamo si no es así-.
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