Una reciente encuesta del Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de hacer público el último y único dato oficial sobre cuánto representa el alquiler en el mercado inmobiliario español. De un 13,5% que pesaba en 2006 se ha llegado al 16,09% en 2010.

Esto debido a la crisis que es la principal responsable de este avance. Y a pesar del aumento en el porcentaje de familias que optan por el arrendamiento, España, junto con Italia y Grecia, continúa siendo uno de los países con menos tradición de alquiler.

El promedio de la Unión Europea se sitúa en torno al 40%, si bien hay países como Alemania donde la tendencia ahora es justo la contraria. Los alemanes, que hace muy pocos años se decantaban mayoritariamente por ser arrendatarios (su mercado de alquiler llegó a representar el 60%), parecen estar evolucionando hacia un modelo más equilibrado con las casas en propiedad.

El Euríbor, el indicador al que están referenciadas la mayoría de hipotecas en España, cerrará octubre en su nivel más alto en tres meses, previsiblemente en el 2,12%, lo que encarecerá las hipotecas a las que le toque revisión en 450 euros anuales.

En concreto, una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de 25 años y un diferencial de Euríbor más 1% se encarecerá en 38 euros mensuales.

Ahora, las expectativas en torno al cambio en la dirección del banco central del Viejo Continente, con el inicio del mandato de Mario Draghi a partir del próximo 1 de noviembre, apuntan a una rebaja de tipos, lo que serviría para aligerar la carga que tienen que soportar las familias por sus hipotecas. Pero habrá que esperar hasta diciembre, según los expertos.

Los nuevos préstamos hipotecarios de bancos y cajas de ahorros han vuelto a dar un paso hacia adelante, anticipándose a la posible subida de tipos de interés y a la correspondiente evolución alcista del euribor, el índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España.

A pesar de que la demanda no ha despegado en los últimos meses -la constitución de hipotecas ha caído un 12% interanual hasta abril, según el INE-, las entidades ya aplican tanto diferenciales como costes que duplican a los que se comercializaban hace cuatro años, cuando el euribor llegó a rozar el 5,40%.

La evolución del mercado hipotecario está siendo contraria a la tendencia habitual del sector. Hasta hace cuatro años, el euribor era el indicador que se anticipaba a una subida de tipos; y después, bancos y cajas aumentaban los intereses de sus hipotecas. Las estadísticas mostraban después esa tendencia.

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Una de las cosas que tenemos que tener claras es que las entidades bancarias están cerrando cada vez más el grifo de las hipotecas.

Esto está teniendo como consecuencia que las pocas hipotecas que se están concediendo a día de hoy tengan unos intereses mucho más elevados que los préstamos hipotecarios concedidos en el pasado, debido a que los bancos están endureciendo los requisitos para poder optar a una hipoteca.

Es por ello, que una vez que los bancos no dan tanto créditos, los beneficios se ven disminuidos, lo que hace que para recuperar este régimen de beneficios, los bancos han tenido que subir los precios..

Un ejemplo que podemos exponer es el caso de Caja Madrid, el cual ofrece en “ La hipoteca” un interés del 3% + euribor. Pero esto no es todo, porque las comisiones también han aumentado, siendo este aumento de un 0,3% del estudio, 1% de apertura y un 0,5% de amortización.

Otro caso muy parecido es el del Banco Popular, el cual tiene una hipoteca con un interés del 2% + euribor durante los 3 primeros meses, mientras que a partir de esta fecha el interés pasa a ser del 3% + euribor. Mientras que la única comisión según la entidad, es del 1% de apertura de préstamo.

Parece que los vaivenes de los últimos años y las artimañas que buscan los bancos y cajas para nunca salir perdiendo han levantado la liebre y los usuarios de hipotecas prefieren la estabilidad del plazo fijo.

Hoy te vamos a hablar de la hipoteca de interés fijo de Solbank (del Grupo Banco Sabadell).

1. Tipo de interés: Para el plazo máximo el tipo de interés queda fijado en el 5.50%, aunque se puede rebajar hasta el 5% para un plazo de 12 años. Está en competencia con los tipos del mercado.

2. Financiación máxima: Llega hasta el 80% de la tasación, en caso de primera vivienda, y se queda en el 70%, si la financiación es para la segunda residencia.

3. Plazo máximo: El plazo máximo que concede llega hasta los 30 años, que, de nuevo, es el plazo que se está concediendo en estos días.

4. Comisiones: Comisión de apertura del 1.50%, y por subrogación de 0.5% en los primeros cinco años, y 0.25% en el resto. En este aspecto la hipoteca Solbank a interés fijo también se iguala al resto de hipotecas del mercado.

5. Contrataciones obligadas: Obliga a la contratación de un seguro contra incendios.

Se trata por tanto de una hipoteca interesante, con buenas condiciones, igual a las mejores del mercado, con la seguridad que siempre concede el tipo de interés fijo.

Un informe publicado en el último número del Observatorio Inmobiliario de la Construcción sitúa la deuda del sector inmobiliario a sus acreedores alrededor de los 450.000 millones de euros y, los intereses que se derivan de esta deuda, por encima de los 50 millones de euros diarios.

El ’stock’ de viviendas sin vender más el ’stock’ en vías de producción y con valor de garantía representaba en España, a mitad de 2010, unos 2,32 millones de viviendas según un informe del arquitecto y economista Ricardo Vergés publicado en el último número del Observatorio Inmobiliario de la Construcción.

En el informe se constata que en julio de 2010 la deuda del sector inmobiliario a sus acreedores rondaba los 450.000 millones de euros, aparte de las hipotecas de los compradores. Esta deuda estaría generando unos intereses por encima de los 50 millones diarios y sería la principal causa de la falta de liquidez.

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La crisis económica y financiera había provocado que las hipotecas para la compra de una vivienda desaparecieran del mercado. Pero ahora han resurgido por la necesidad de las entidades de adelgazar su cartera de ‘ladrillo’.

Hay que reconocer que no son muchas todavía las entidades que ofrezcan préstamos hipotecarios por el 100% de financiación para adquirir vivienda, pero existen después de un 2010 en el que estaban borradas del mapa.

Helpmycash.com ha rastreado el mercado para Finanzas.com en busca de las mejores. “El ‘resurgir’ de estas hipotecas se ha producido a causa del gran stock de pisos acumulado por los bancos. La urgencia por dar salida a estas viviendas ha obligado a los bancos con inmobiliaria propia a ofrecer muy buenas condiciones de financiación”, explican desde el portal especializado en hipotecas.

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El euríbor, principal indicador al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, repuntará en el 2011 hasta situarse entre el 1,7% y el 2%, lo que podría encarecer las hipotecas entre 130 y 350 euros al año.

De esta forma, el euríbor no volverá a rozar el 5% que marcó en 2008 hasta dentro de unos dos años. Los usuarios que tengan una hipoteca media de unos 120.000 euros, a 25 años y con un diferencial del 0,80% pagarán a finales de 2011 unos 538 euros si el indicador se sitúa en el 1,7%, y unos 556 euros si finalmente llega hasta el 2%, frente a los 527 euros que pagaban de media en 2010.+

Este crecimiento supone elevar entre 11 y 29 euros al mes las cuotas hipotecarias, lo que supone un repunte anual de entre 130 y 350 euros anuales. No obstante, este encarecimiento puede ser inferior en función del nivel que finalmente alcance el euríbor y variará según el mes en el que los usuarios tengan que revisar sus hipotecas.

Los expertos subrayan que el índice no registrará variaciones bruscas a lo largo del próximo año porque el BCE no subirá los tipos de interés hasta 2012 y va a prorrogar las subastas de liquidez.

Por esta razón, estiman que el indicador continuará acomodándose al mercado de forma paulatina y que repuntará aproximadamente medio punto en comparación con el nivel al que ha cerrado 2010.

Los estadounidenses tienen sus hipotecas subprime; nosotros, las ninja. En ambos casos se trata de préstamos sobre vivienda que suponen un doble riesgo. Por una parte, para el banco, son de difícil recuperación, pues sus garantías no cubren el capital otorgado. Por la otra, el cliente, en caso de dificultades, no cubre el préstamos con la venta de su casa ni con las garantías, y se arriesga a una larga vida de embargos y penalidades económicas, amén de su destrucción financiera.

Ocurre que 4% de las hipotecas concedidas en España están bajo estas características. Se trata de préstamos para vivienda cuyo LTV (la relación entre el préstamo y la garantía que se ofrece) rebasa el 100%. Es decir: el cliente está imposibilitado de responder por sus impagos.

¿Por qué ese índice de hipotecas riesgosas, que representa cerca de 44 mil millones de euros, adquiere relieve?

Por que el Euribor ha subido nuevamente, y con la tendencia que marca, es muy probable que la época del dinero barato se termine. La subida del Euribor significa que estas familias, que no pueden cubrir sus hipotecas con sus garantías, van a tener mes con mes problemas para cumplir con sus cuotas… Y eso aumenta el riesgo de que entren en la morosidad.

¿No hemos vivido esto antes?

Fuente: Finanzas

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