Si hay un sector que levanta dudas pero que está en mente de todos los españoles, este es el sector inmobiliario. La caída del precio de la vivienda , unida a la desaparición de la deducción fiscal por adquisición de vivienda de forma generalizada están sosteniendo la compra-venta de viviendas e incluso ayudando a que se produzca un aumento en el número de hipotecas constituidas.

Sin embargo, este escenario relativamente positivo puede ser un espejismo si nos atenemos a lo que está ocurriendo al otro lado del Atlántico. Según los últimos datos de Estados Unidos, la compra-venta de viviendas nuevas cayó un 33% en mayo, lo que supone un desplome récord. Salvando las diferencias entre el sector inmobiliario estadounidense y el español, lo cierto es que lo ocurrido allí debería servir como un ‘aviso a navegantes’.

El siguiente gráfico, cortesía de CreditWriteDowns que nos llega vía GurusBlog muestra la brutal caída de mayo una vez se han comenzado a retirar los estímulos fiscales en el sector.

¿Podría pasar en España? Ahora mismo hay opiniones para todos los gustos, pero lo cierto es que no deberíamos descartarlo. La construcción de casas sigue prácticamente paralizada. Los últimos datos del Ministerio de Vivienda reflejan una caída del 21,7% en el número de vivienda libres iniciadas en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo de 2009 y un 13% respecto al trimeste anterior. Si tomamos como referencia los últimos doce meses las cifras son aún menos alentadoras: se inciaron un 57,7% viviendas menos que en los doce meses anteriores y se terminaron un 36% menos.

Es decir, la situación del mercado inmobiliario es de ‘parada’.  La actividad es muy limitada y todo parece indicar que así seguirá siendo. Esta es también la opinión de Banca March, que durante la presentación de su estrategia de inversión para el resto del año hizo también balance del sector inmobiliario. En palabras de Ofelia Marín-Lozano, directora de Análisis de Banca March, durante el boom inmobiliario  “el sector de la promoción de vivienda anticipó cinco años de actividad y ahora quedarían dos años y medio más de parálisis”.

Por su parte, desde Idealista creen que el precio de la vivienda usada aún no ha tocado fondo y que por lo menos deberíamos ver una correción adicional del 10%, que en determinadas regiones podría ser incluso superior al 15%.

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Estados Unidos, ¿indicador adelantado para el sector inmobiliario?

Los promotores inmobiliarios agrupados en la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), estiman que en el mejor de los casos el 40% del stock tardará dos años en ser absorbido.

Actualmente el stock de viviendas se encuentra cifrado en unas 750.000. De esta cifra el 40% corresponde a inmuebles que por sus características, dimensión, ubicación, etc., tienen las mejores posibilidades de salida. Sin embargo, se estima que se demorará un plazo prudencial de dos años más para que se vendan estas propiedades.

Consideremos que lo expuesto anteriormente constituye la mejor perspectiva, para los mejores inmuebles.

La denominada residencia ‘residual’ y los inmuebles de segunda residencia, se encuentran aún en peores condiciones y no se espera que comiencen a venderse antes de 2012, demorando incluso hasta 2015 para ser absorbidas. Este tipo de inmuebles constituye el 26% y 35% del stock actual, respectivamente.

Es en función de este análisis que desde la APCE se estima que recién a finales de 2015, el stock actual habrá sido absorbido, y se recuperará el mercado en forma sostenida.

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Cuánto falta para absorber el stock?

La crisis inmobiliaria no sólo afecta el precio de los inmuebles en las operaciones de compraventa. El alquiler ha resultado otros de los ítem que se ha subido al tren de los descensos.

Cada vez son más las propiedades que se están ofreciendo a valores inferiores a los 1.000 euros por mes, de acuerdo a un estudio efectuado y publicado en el portal inmobiliario Idealista.

Sin duda, esta situación es producto de la dificultad que encuentran muchos propietarios para vender sus viviendas, lo que deviene en la oferta de la misma para arrendamiento. La cantidad de propiedades que ante la inmovilización del sector, que han sido retiradas de la venta para ser destinadas al alquiler se ha incrementado sensiblemente en los últimos tiempos.

Por otro lado, no olvidemos que recientemente el gobierno ha dado fomento al sector del alquiler, con desgravaciones fiscales, o simplemente con una normativa más adecuada que promueva una mayor seguridad al propietario, de modo de tentar a los dueños a ofrecer sus propiedades en alquiler.

Otro de los factores que coadyuvan al descenso de los precios del alquiler, es la misma disminución en los precios que pesa sobre todo el sector inmobiliario en general. Cada vez más, las propiedades han visto recortado su valor de mercado, con lo cual, los dueños han debido adaptarse a esta situación y disminuir los precios del alquiler.

Sin embargo, y de acuerdo a la opinión vertida por estos expertos los precios todavía no han finalizado el ajuste, y sería muchos más razonable fijarlos en torno de los 600 euros mensuales.

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Como la crisis afecta a los alquileres

En el día de la fecha han sido publicados los datos correspondientes a las ventas de viviendas relevadas por el Ministerio de Vivienda del cuarto trimestre de 2009.

De acuerdo a las estimaciones oficiales, la venta de viviendas en España aumentó un 4,1% interanual en este periodo.

En virtud de estas cifras que alcanzan las 130.572 unidades, sería la primer subida desde el último trimestre de 2006.

La composición de la cantidad mencionada denota que por primera vez en los últimos nueve trimestres las transacciones sobre viviendas usadas supera a las de vivienda nueva. Esta afirmación tiene su origen en que del total vendido, 62.278 corresponden a obra nueva, y 68.294 son de segunda mano.

Cuatro comunidades concentraron el 58% del total de las transacciones en el cuarto trimestre de 2009: Andalucía con 24.052, Madrid: 17.968, Cataluña: 17.030 y Comunidad Valenciana con 16.807.

Sin embargo, al analizar el año 2009 con el 2008, todavía se puede ver una disminución en la cantidad de viviendas vendidas del 18%, siendo el tercer año consecutivo de descensos.

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Cuento o realidad?

Las rebajas a las que en los últimos meses nos tiene acostumbrados el Euribor, parecen tener fecha de caducidad, en opinión de los expertos.

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Citi aunque febrero aún pueda cerrar con nuevas rebajas, su abaratamiento amenaza con terminar más pronto que tarde.

De este modo las estimaciones de los expertos del Citi sitúan el Euribor entre el 1,5 y el 1,75% a fines de 2010.

Estas estimaciones están muy por debajo de las previsiones efectuadas por UBS que apuntan a un rebote hasta el 2,3%, un nivel similar con el que terminó enero de 2009.

Por otra parte, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) consideran muy probable que durante 2010 los tipos de interés continúen en valores mínimos, pero prevén que para el conjunto del año la media de la referencia interbancaria se sitúe próxima al 1,905%.

Añaden además que el Euribor a 12 meses, dentro de doce meses, cotiza al 2% en el mercado de FRAs (forward rate agreements), 3,5 y 3,6% al término de 2011que es una especie de mercado de futuros del euribor. Este indicador oscila actualmente en torno al 1,25% y el mercado descuenta esa subida de 75 puntos básicos, hasta el 2%.

Las previsiones van más allá, e incluso han pronosticado que el Euribor alcance valores de entre el .

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Previsiones Euribor 2010-2011

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) han señalado que es probable que el Euribor cierre el mes de febrero con una nueva baja, marcando un nuevo mínimo.

Si bien esta situación abarataría las cuotas de las hipotecas suscritas hace doce meses que se revisen en marzo, a las que se aplica el tipo de interés vigente en el mes inmediatamente anterior, esta baja no tendría un impacto tan profundo en las cuotas, ya que se espera que la media no caiga por debajo del 1,2%.

La hipotecas contratadas hace un año que se revisen en marzo se abaratarán bastante menos, que aquellas que fueron revisadas en febrero y que se vieron beneficiadas con una disminución del 1.200 euros.

Se estima que en el caso de una hipoteca media de 150.000 euros a un plazo de amortización de 25 años deberá tener en cuenta el 2,135% con el que concluyó el euribor en febrero de 2009 (que es 487 puntos inferior al 2,622% con el que se calcularon las del mes previo) y el nivel en el que cerrará el presente mes.

En caso de que el Euribor cerrara febrero en torno del 1,2% la rebaja anual no superaría los 800 euros.

Sin embargo, estas bajas decrecientes parecen tener fecha de caducidad. Desde la AHE advierten a quienes deseen suscribir un préstamo hipotecario a lo largo de este año, ya que deberán tener en cuenta la previsible evolución al alza de los tipos en el medio/largo plazo.

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Evolución del Euribor Febrero

De acuerdo a la opinión vertida por la directora de recuperación y reestructuración de activos inmobiliarios de BNP Paribas Real State, la filial inmobiliaria de la entidad, en 2010 las entidades bancarias recurrirán aún más a las subastas como canal de comercialización de determinados activos.

La crisis que aún atraviesa el sector inmobiliario español aunado a la sobreoferta que todavía se encuentra presente en muchas locaciones impulsará a las entidades a liquidar con descuentos de hasta un 50% los inmuebles de segunda mano, dispersos geográficamente, de baja calidad y en localidades secundarias. Incluso se estima que muchas entidades comenzarán a liquidar por esta modalidad algunos inmuebles nuevos, pero situados en zonas de escaso interés.

Se calcula que los descuentos que ya han anunciado las entidades durante el 2009, no han alcanzado el nivel que esperan los potenciales compradores. Recién en las últimas subastas anunciadas este año, las entidades han roto la barrera y han ofrecido descuentos del 50%. Hasta este momento los descuentos promediaban el 20-30%.

El estímulo del descuento resultó fundamental para la venta final del inmueble, en la experiencia recogida por la entidad en las 14 subastas desarrolladas en 2009. Se ha observado que los inmuebles con un mayor descuento inicial en su base, fueron los que generaron un mayor incentivo para la puja, por lo que obtuvieron los mayores incrementos en el precio final de cierre.

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Ventas con descuento: perspectivas 2010

De acuerdo a un interesante informe publicado en el día de la fecha por los expertos de BBVA el efecto del stock sin vender de inmuebles continuará presionando a la baja el precio de la vivienda.

En concreto el informe elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA, prevé que el precio de la vivienda en España descenderá otro 7% al cierre de 2009 y un 8% en 2010, en términos reales.

La opinión de los expertos se basa en la sobreoferta de inmuebles que todavía se mantiene en el mercado. En este sentido, han expresado que aún quedan sin vender cerca de un millón de casas, las cuales no empezarán a absorberse hasta el primer trimestre del próximo año.

La lentitud en la absorción de los excesos inmovilizados se origina en el reducido nivel de confianza que exhiben los consumidores, lo cual, los lleva a postergar decisiones de compra de inmuebles, dada la importancia de tales inversiones.

Se estima que la demanda de vivienda potencial ascenderá a 400.000 al año, una vez termine el ajuste del sector inmobiliario y se recupere la normalidad en el mercado.

Pero que hasta que eso suceda, el proceso de ajuste continuará, por lo que los precios de los inmuebles aún no han tocado fondo.

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Aún más ajustes al precio de la vivienda.

La baja demanda de nuevas construcciones residenciales que se vislumbra para el año próximo en particular y para los años siguientes en forma mediata, lleva a que tanto el sector de la construcción como los gobernantes estén solicitando y elaborando nuevas medidas que traigan alivio a este importante motor de la economía española.

Como comentáramos anteriormente, tanto la disminución de la demanda externa de inmuebles, como la desaceleración de la inmigración provocada por la coyuntura económica en la que se encuentra sumida España, generan que los expertos no esperen una gran demanda de construcciones de viviendas para el futuro próximo.

En un informe presentado por Caixa Catalunya, de hecho, se llegó a estimar que no espera una demanda de más de 220.000 pisos nuevos al año. Esto obliga a que sean necesarias una serie de medidas que por un lado estimulen el sector de la construcción, colaborando con el descenso del indicador del paro y por el otro medidas que ayuden a la absorción del stock inmobiliario que en muchas zonas del país todavía es abrumante.

En este sentido las autoridades gubernamentales parece que otorgarán ciertas respuestas, aunque muchos aún las consideren parciales e insuficientes.

Mediante la aprobación del anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, se han implementado una serie de medidas que buscan colaborar con el ajuste del sector inmobiliario.

En este sentido se han aprobado medidas que tienden a la mejora del tratamiento fiscal de las rentas obtenidas por los arrendadores de vivienda y la equiparación del alquiler con la compra en materia de deducciones en el IRPF.

De este modo se pretende dar salida al stock de casas sin vender que azota numerosas regiones españolas.

Comparando el nivel de alquileres de España con el de otros países europeos, podemos detectar que en nuestro país, las condiciones impuestas hasta ahora no ayudaban a mejorar estos niveles, sin embargo, se espera que a partir de ahora se pueda incrementar los porcentajes de viviendas destinadas a alquiler. De hecho, se concibe deseable que dicha proporción se ubique en torno al 15%.

Para ello, serán necesarios los nuevos incentivos que tornen más atractivo el arrendamiento que la compra. Asimismo sería necesario aumentar los umbrales de renta de los beneficiarios de las deducciones por vivienda.

Por otro lado, la creación de una nueva deducción fiscal para las obras de remodelación que favorezcan la eficiencia energética o la accesibilidad de personas con movilidad reducida ha sido también muy bien acogida por el sector constructor. Con esta medida se pretende paliar el estancamiento del sector de la construcción.

Si bien todavía estamos lejos de ver los resultados de estas medidas, sin duda, constituyen un adelanto muy esperado por el sector.

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Alquiler, construcción y reforma impositiva