Los sistemas de amoritzación de hipotecas determinan la forma en la que se devolverá el dinero del préstamo al banco y más concretamente cómo se estructurará el pago de cuota mensual. Puede parecer baladí elegir entre una fórmula u otra, pero nada más lejos de la realidad.
Al final, el sistema de amortización será el responsable de que terminemos pagando más intereses por el préstamo o del porcentaje de la vivienda que vamos pagando frente a los intereses generados por la hipoteca. En España el más utilizado es el sistema francés de amortización que se caracteriza por tener unas cuotas contantes. Es decir, que se intenta lograr que la letra mensual sea lo más estable posible -de hecho, sólo varía en función del tipo de interés cuando llega el momento de revisar la hipoteca-.
Para lograr unas cuotas constantes, se distribuye el pago del capital y de los intereses a lo largo de todas las cuotas del préstamo, lo que a su vez hace que en las primeras letras casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi todo el pago corresponde a la amortización real de la vivienda.
Así, por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4% las cuotas serían de 1.432,4 euros. En el primer pago, 1.000 euros corresponderían a intereses y 432,24 euros a amortización de capital, mientras que en la última cuota sólo se destinarían 4.76 euros al pago de intereses y el resto a amortización.
Esta distribución no es arbitraria. Por una parte, es una de las fórmulas matemáticas más sencillas para mantener las cuotas constantes y por otra beneficia directamente al banco, que se asegura antes el pago de los intereses -algo especialmente importante ante posibles amortizaciones anticipadas-.
La fórmula matemática concreta que se utilice bajo este sistema deberá reflejarse en el contrato hipotecario, aunque aquí se puede acceder a una fómula estándar y en este enlace a un simulador de la misma. Es importante preguntar por el sistema de amortización del préstamo y aunque la mayoría de entidades financieras suele negarse a cambiarlo, tampoco se pierde nada por probar.
La siguiente imagen muestra de forma gráfica el funcionamiento del sistema de amortización frances.
Debido a su distribución, otra de las particularidades del sistema francés es que la opción de amortizar capital anticipadamente pierde interés conforme pasan los años. Al principio resulta más provechoso anticipar el dinero de la hipoteca que al final del préstamo. Y es que si se anticipa capital durante los primeros años se acelera el paso al siguiente tramo de la hipoteca o, dicho de otra forma restará menos capital por pagar y por lo tanto esto generará menos intereses.
En cualquier caso, si necesita hacer cáculos de cuanto pagará por su hipoteca, puede acceder a calcular su hipoteca o si necesita conocer la oferta del mercado al comparador de hipotecas Hipolisto
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Amortización sistema francés
