Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera.

La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.

Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.

Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.

Otros aspectos a tener en cuenta son el importe que nos financiarán, la TAE (Tasa Anual Equivalente) que será el coste efectivo anual del préstamo, el plazo de amortización, las comisiones (Estudio, Apertura, Cancelación o amortización anticipada) y los gastos de la escritura.

También hay que considerar la periodicidad, es decir la frecuencia con la que pagará las cuotas, y si existe la posibilidad de un período de carencia (sólo se pagan intereses y no se amortiza capital).

Sin embargo debe saber que una hipoteca conlleva otros gastos como los impuestos como el IVA en el caso de primera transmisión de la vivienda, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda transmisión de vivienda y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

También deberá afrontar los gastos de registro y los gastos de gestión, los gastos de tasación y notaría.

Por último cuando acuda a pedir una hipoteca, infórmese acerca de si su préstamo conlleva productos asociados como tarjetas, seguros, etc.

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Pedir una hipoteca

Ya les hemos comentado de que se trata el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este tipo de tributos es uno de los que debemos pagar cuando formalizamos una hipoteca.

Este tributo es cedido a las comunidades autónomas y varía, entre el 0,1% y el 1%. En caso de que la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos.

Sin embargo, en cuanto a los AJD en subrogación de hipotecas, el Artículo 7 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, establece sobre beneficios fiscales:

“Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de <Actos Jurídicos Documentados> sobre documentos notariales”.

Por su parte, el Artículo 9 hace referencia a la novación frente a beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa de préstamos hipotecarios.

“Estarán exentas en la modalidad gradual de <Actos Jurídicos Documentados> las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con esta mejora se podrá pactar la alteración del plazo”.

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AJD en subrogación de hipotecas

La banca y las cajas de ahorro necesitan reducir drásticamente su stock de inmuebles. Para ello han creado sus portales donde comercializan las viviendas en su poder con descuentos que van desde el 20% al 50% y que financian hasta el 100%.

Este tipo de ofertas puede enmarcarse dentro de las Hipotecas Low Cost. Veamos de que se trata, porque este título tiene sus trampas, ya que las entidades le ponen este cartel a las ofertas con un tipo de interés bajo.

En primer lugar podemos destacar ciertos puntos positivos como que generalmente financian el 100% del valor de la propiedad. Además, suelen no cobrar comisiones y los plazos de amortización rondan un mínimo de 40 años.

Sin embargo, aquí aparece el “engaño”. Las Hipotecas Low Cost suelen ofrecer diferenciales sobre el Euribor muy bajos para lo que actualmente tienen la mayoría de las entidades. Sin embargo, para conseguir estos tipos de interés obligan a la contratación de muchos productos asociados, como seguros, cuentas, domiciliación de nómina, tarjetas de crédito, etc., que generan una fuerte vinculación.

También es cierto que las Hipotecas Low Cost están dirigidas a dos públicos específicos, los jóvenes (los fidelizan desde temprana edad por muchos años) y quienes adquieren viviendas a través de los portales inmobiliarios de la banca, asegurándose bajar el stock, y conseguir un nuevo cliente.

Ante esta situación aconsejamos no quedarse únicamente el tipo de interés, sino mirar otros aspectos que son los que realmente terminarán por definir si estamos en presencia de una hipoteca low cost, o no.

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Hipotecas Low Cost

La hipoteca de máximo o también denominada hipoteca flotante, es un préstamo hipotecario de seguridad, que se constituye en base a una garantía cuyos elementos no se encuentran todos registrados.

En este tipo de hipoteca, no se encuentra fijado el importe de la obligación, sino el máximo al cual es posible que ascienda la responsabilidad hipotecaria.

Es importante destacar y explicar que, la responsabilidad hipotecaria es conocida como la sumatoria de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca, dentro de los cuales podemos tener al capital recibido, intereses, costos, etc.

Este tipo de hipotecas son utilizadas al asociarlas a líneas de crédito a largo plazo. Asimismo, se encuentra reconocida y regulada en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria.

Normalmente, nacen para garantizar créditos condicionales o llamados “futuros”. Por lo tanto, el objeto de la hipoteca no es necesario que se haya entregado al deudor hipotecario desde el principio. Ésa es la diferencia principal con una hipoteca común.

Por otra parte, es un tipo de hipoteca poco frecuente en el mercado, pese a esto, es de mucha ayuda para financiar proyectos de inversión donde se integre con una entrega inmobiliaria al finalizar dicha colocación.

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Hipoteca de máximo

Estos términos que parecen tan similares son cosas que se diferencian completamente. Si bien, ambos hace referncia a un tiempo o período en particular, se están refiriendo a conceptos distintos.

Cuando hablamos de la carencia de una hipoteca estamos haciendo referencia a un periodo dentro de la vida del préstamo en el cual sólo se pagan intereses y, de esta manera, no se amortiza el capital recibido.

Como detalle, aclaramos que cuando se dice “carencia total” se alega a que en ese período no se abonarán ni intereses ni capital.

El período de carencia se utiliza frecuentemente en hipotecas para jóvenes. Con el objeto de evitar problemas posteriores, se trata de que ellos puedan acceder a una cuota cómoda y salden los intereses primero. Teniendo siempre como base que al principio se encuentran con una capacidad financiera menor a la que obtendrán en el futuro cuando sean profesionales; para así, saldar el total del capital.

Muchos dirán que es parecido al sistema francés, pero no es tan así, debido a que en este sistema de amortización, se divide la cuota mensual en una fracción mayor de interés y una menor de capital, pero en ningún momento se deja de abonar ambas cosas, o alguna de ellas.

Por otra parte, y en diferencia al concepto de carencia, otra de las cuestiones que se deben conocer acerca de las hipotecas es que existe un período de cadencia.

El concepto de cadencia hace referncia a la frecuencia con la cual se modifica el tipo de interés de los préstamos hipotecarios a tipo variable. Normalmente, el plazo varía entre 1 a 3 años.

Y, como ya sabemos, esta modificación se hará en base a ciertos índices de referencia como el Euribor y otros como el Eonia. Lógicamente, a raíz de estos cambios se variará la cuota de amortización.

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Concepto de carencia y cadencia

Cuando tomamos una hipoteca para la adquisición de una segunda vivienda, los procedimientos son muy parecidos. No obstante, esta operación presenta algunas diferencias en cuanto a los riesgos que deben cubrirse las entidades crediticias.

De esta manera, para una vivienda habitual el préstamo es de hasta el 80% del valor de tasación. Por el contrario, para la segunda vivienda el importe del préstamo es de hasta el 50% ó 65 % del valor mencionado.

Y esto se basa en que, la segunda vivienda es destinada a otros fines que no sea su habitación: vacaciones, fines de semana, casa de campo, inversión, entre otras.

Además, con la compra de una segunda vivienda uno no puede obtener ninguna ventaja fiscal. Asimismo, las entidades bancarias cobran un mayor valor en los intereses hipotecarios de una segunda vivienda.

El consejo es, si tenemos una hipoteca y en su gran parte saldada, para adquirir la segunda vivienda es mejor negociarla con la misma entidad, para poder obtener similares condiciones a la primera hipoteca.

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Hipoteca Segunda Vivienda

Cuando hablamos de agrupar una hipoteca, nos estamos refiriendo a que podemos juntar aquellas deudas diversificadas que poseamos y convertirlas en una sola, unificándolas. Para ello, se deben cancelar las hipotecas mediante una entidad que nos avale la operación y se convierta en nuestro único acreedor.

Esto tiene una gran ventaja para aquellos que se encuentren ahogados tanto por sus préstamos hipotecarios como con otra obligación, para poder afianzar todo bajo un mismo interés y una misma cuota que, le permita abonar menos mensualmente.

Entonces ¿por qué no agrupamos las deudas siempre? Lo importante es saber que no siempre el agrupar hipotecas es una buena opción. Muchos factores influyen en la selección o no de este método de refinanciación, a ser:

• Gastos de cancelación que tendrá en la cancelación de sus obligaciones actuales.
• Tipos de interés de las hipotecas actuales y los tipos de interés que obtendrá con la agrupación de sus hipotecas.
• Gastos de contratación e intermediación.
• Nuevo plazo y total de pago. Lo que sucede es que al agruparlas, el plazo se incrementa y en consecuencia la totalidad de la deuda.

Es importante consultar bien y trasladar todo a valores actuales o finales para conocer si estamos abonando demás o no. Muchas veces los asesores bancarios con tal de poder vender un producto, lo van a disfrazar de rosas y mostrarnos que pagamos mucho menos. Pero no debemos olvidar que el tiempo también vale.

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Agrupar hipotecas

El Registro de la Propiedad es un organismo público que depende del Ministerio de Justicia. Su función es la de llevar un registro de todas las propiedades inmobiliarias del país, en conjunto con los bienes y derechos reales inherentes a las mismas.
 
Dentro de sus oficinas e inscriptos en libros se encuentran todas las fincas de España con sus respectivos titulares. En consecuencia, deben ser informadas e inscriptas las escrituras de compra y venta, de herencia, las hipotecas, los derechos de servidumbre, usufructo, nuda propiedad, los embargos, etc.

Asimismo, en el Registro de la Propiedad se debe acudir para obtener información sobre un inmueble y sus posibles gravámenes o cargas. En caso de requerir información más precisa se debe solicitar una Certificación al Registrador de la Propiedad, al cual se le paga como al Notario, mediante aranceles fijos.
 
En España el Registro de la Propiedad se creó en 1861, con los objetivos de asentar las bases el sistema crediticio e hipotecario; dar protección y dotar de agilidad al tráfico inmobiliario.

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Registro de la Propiedad

El mercado de las hipotecas varía constantemente, y dependiendo del entorno financiero y económico, las entidades se ponen más duras con las exigencias a la hora de firmar.

Lo cierto es que las cajas y los bancos ofrecían hasta hace poco tiempo hipotecas sin aval. Sin embargo la situación parece cambiar, y poco a poco la vieja política de financiar hipotecas sin aval por el 100% del valor de tasación de la vivienda es casi nula.

Ahora, todo préstamo hipotecario por encima del 80% y a plazos superiores a 30 años en el mercado de las hipotecas para jóvenes que destinen ese dinero a viviendas habituales requiere de una serie de contrataciones asociadas.

En realidad, el aval que de movida tienen los bancos, se basa en que a la hora de concedernos una hipoteca, ya se aseguran que en caso de incumplimiento, se quedan con el inmueble, pero eso, hoy en día se ha transformado en un problema para ellos, ya que cuentan con un stock sin precedentes.

La estrategia actual a la hora de conceder hipotecas es la máxima vinculación de productos entre la entidad y el cliente. Ofrece un producto con un tipo más bajo, pero obligan a contratar productos financieros, y en especial un seguro de protección de pagos, que cubrirá frente a la imposibilidad de afrontar la cuota.

Por lo tanto, el mercado hipotecario español ofrece todo tipo de hipotecas, a interés fijo, a interés variable, para subrogar, para los más jóvenes. Si quiere realizar comparaciones, puede hacerlo en Hipolisto.

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Hipoteca sin aval

Las hipotecas multidivisa han permitido a muchas personas ahorrarse una buena suma de dinero hipotecándose en otra divisa distinta al euro. El caso más habitual ha sido el de las hipotecas en yenes, con las que se trataba de aprovechar los bajos tipos de interés de una economía como la japonesa y una divisa débil. Esta sigue siendo la opción preferida a la hora de endeudarse en otra divisa, pero el mercado monetario y la cojuntura económica empieza a hacer atractivas otras opciones. La más sorprendente es la de endeudarse en dólares, es decir, firmar hipotecas en dólares.

¿Puede ser interesante firmar una hipoteca en dólares? En la situación actual sí, pero antes de firmar una hipoteca en otra divisa hay que conocer el funcionamiento de las hipotecas multidivisa y ser consciente del doble riesgo que conlleva: por una parte el propio de cualquier hipoteca y por otra el relacionado con la fluctuación de la divisa de turno. Es decir, se trata de un producto más arriesgado que una hipoteca tradicional y menos estable en lo que a las cuotas mensuales se refiere, pero donde también se pueden conseguir importantes ahorros.

Actualmente el billete verde y la economía estadounidense presentan una situación que puede hacer atractivo endeudarse en dólares. En primer lugar, los tipos de interés están al 0% como consecuencia de las medidas del Gobierno para fomentar el consumo y la financiación. Eso hace que sea muy barato financiarse, si bien es cierto que actualmente ninguna entidad ofrecerá dinero a los tipos oficiales, sino que añadirá un porcentaje, como ocurre con el euribor.

En segundo lugar, los expertos apuntan a una devaluación del dólar. El papel del dólar como moneda de reserva se ha visto amenazado en los últimos tiempos, e incluso la ONU ha pedido que se replantee este estatus. A esto debemos sumar los planes de China para internacionalizar el yuan y quien sabe si asumir el papel del dólar. Esta pérdida de protagonisto del dólar aceleraría su devaluación, sobre la que ya ejerce presión el miedo a la inflación que anticiparía la enorme correlación del dólar con el oro y las tensiones por las políticas monetarias.

La devaluación del dólar abriría las puertas a lograr importantes beneficios con una hipoteca en dólares, aunque también obligaría a quien la contratase a estar constantemente pendiene del cambio eurodólar para saber si sube o baja su deuda.

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Hipotecas en dólares