Cambiar de banco la hipoteca
¿Puedo cambiar de banco mi hipoteca? ¿que gastos tiene cambiar de banco mi hipoteca?
Estas dos preguntas se pueden dar varias veces en una mañana en las negociaciones de los particulares con las entidades bancarias. Cuando todos los meses surgen las noticias de la bajada del euribor y los cálculos que para los hipotecados le supone esta bajada las familias reciben en primer lugar la noticia con alegría pero cuando llega la cuota mensual de nuestra hipoteca y vemos que no baja o no baja todo lo que queremos es cuando nos damos cuenta del problema que tenemos con algunas hipotecas que se firmaron con
clausula de suelo hipotecario (también techo pero por ahora no se aplicó.
En este momento es cuando nos ponemos manos a la obra y de inmediato nos dirigimos al banco para preguntar si podemos renegociar nuestra hipoteca antes de tomar una decisión más drástica subrogar la hipoteca y cambiar de banco. Subrogar un préstamo es un trámite para cambiar una hipoteca de una entidad bancaria a otra, con la finalidad última de mejorar las condiciones económicas del préstamo hipotecario sin tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo. La subrogación permite cambiar el interés del préstamo, y el plazo, pero no el importe del préstamo.
Lo primero que hay que hacer para dar el primer paso es pedirle a la nueva entidad a la que queremos cambiar la hipoteca (logicamente es la que hemos escogido tras un estudio de las condiciones que nos ofertan) un papel por escrito con las condiciones que le ofrece, que son vinculantes. Esta denominada oferta vinculante es la que pone en marcha el procedimiento de subrogación.
La entidad que quiera captar la hipoteca del cliente debe notificar por vía notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse. Además, debe pedirle que le remita en un plazo máximo de siete días naturales un certificado del importe de deuda pendiente del préstamo a subrogar.
Ahora es cuando nuestro banco nos tomará más en consideración y si no nos quiere perder como cliente deberá realizarnos una oferta para mantener nuestra hipoteca para lo cual debe comunicar de forma vinculante y fehaciente en un plazo de quince días naturales su intención de igualar o mejorar la oferta al cliente. Según una sentencia del Tribunal Supremo, si existe oferta de novación no se permite la subrogación. Asimismo, la primera entidad debe presentar su oferta vinculante al deudor por escrito en 10 días hábiles. Viene a ser lo que se conoce como novación que es el cambio para mejor de nuestras condiciones hipotecarias en el banco en que tenemos nuestro préstamos bancario.
Recordar que con la novación podremos:
- Modificar el tipo de interés
- Ampliar, o reducir, el plazo de amortización.
- Incrementar la cantidad de dinero prestado
La novación permite cambiar el plazo del préstamo la subrogación no, pero en este artículo estamos tratando el tema de cambiar las condiciones de tipo de interés.
Pero claro si todo fuese así de fácil como por ejemplo cambiar la domiciliación de un banco a otro la solución estaría en el cambio de entidad bancaria pero toda subrogación trae consigo unos gastos que en algunos casos hacen que no merezca la pena el cambio.
Algunos gastos son:
Tasación: el valor de tasación hemos supuesto en todos los casos el mismo, ya que depende del valor de la vivienda, no de la hipoteca.
Comisión de cancelación: hemos supuesto un 0.5%, que es el máximo que se puede imponer.
Comisión de subrogación: hemos supuesto un 0%, valor normal para este tipo de operaciones.
Actos Jurídicos Documentados: Está exento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
A modo de ejemplo para una hipoteca de 120.000 euros, los gastos son aproximadamente de 1.000 euros si sumamos gestoría y administración, tasación, notaría, registro) más la comisión por cancelación del préstamo, que suele rondar entre el 0,25% y el 0,5% del capital pendiente de pago ya que la comisión tiene unos topes, del 0,5% si la amortización anticipada se realiza durante los primeros cinco años de vida del crédito, y del 0,25% si se produce después de ese periodo. . En total, la cancelación de una hipoteca de 120.000 euros podría resultar por unos 2.000 euros.
En general podemos decir que el cambio de hipoteca conviene más cuando:
- se llevan pocos años pagando el préstamo ya que cuanto más reciente sea la hipoteca, más nos puede interesar cambiar de banco ya que los ahorros serán mayores.
- de cuota fija a cuota variable en momentos de euribor bajo.
- cuando descubrimos que nuestra hipoteca tiene un suelo y en momentos como el actual si sumamos al euribor actual el diferencial y vemos que hay una gran diferencia que ya nos supone un importante ahorro mensual.
Por último un consejo, si nos decidimos a informarnos porque nuestra hipoteca nos está saliendo muy caro o las cuotas no bajan lo suficiente siempre nos quedará negociar con nuestro banco actual que siempre tratará de mantenernos como cliente y en último lugar podrá igual la oferta del otro banco que quiere captarnos. Un consejo de la AHE, las entidades siempre están dispuestas a negociar ante un cliente descontento con sus condiciones hipotecarias o con dificultades para hacer frente a los pagos para evitar que se vaya a otra entidad.
Recordar que la ley actual no permite cambiar el plazo de la hipoteca.
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