Que el mercado del ladrillo está en crisis no es una noticia que asombre, lo que si provoca incertidumbre son los índices de morosidad que manejan hoy en día las promotoras inmobiliarias con las bancas financieras.

Los dirigentes de rango más alto en la Cámara de Comercio de España dan por sentado que las cajas y bancos tendrán una pérdida valorada en 97.500 millones de euros en referencia a los préstamos que han otorgado a las agencias. El total de la deuda alcanza los 325.000 millones de euros, de los cuales un  30% tendrán que ser registrados en los asientos como quebranto por deudores incobrables. Dicha imputación contable se hace en casos en que una empresa prevé que un derecho que tiene sobre una deuda, será imposible de cancelar por parte de sus deficitarios.

Desde la Asociación Hipotecaria Española se supo que los saldos impagos actuales han aumentado un 11% desde 2008 y que además generan un interés de 15.000 millones de euros. La repartición de  los montos adeudados es de la siguiente manera:

• Bancos: 166.000 millones de euros.

• Cajas de ahorro: 134.000 millones de euros.

• Cooperativas: 25.000 millones.

La peor parte claramente la tienen los bancos, dado que arrastran la mayor parte de la morosos y la incipiente bajada del Euribor (principal índice de referencia) los pondrían a mitad de año en un déficit nunca antes alcanzado.

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Morosidad de las promotoras inmobiliarias en 2010

Según registros de la Estadística Registral Inmobiliaria el número de operaciones realizadas durante la pasada temporada descendió un 24.64% en comparación con los resultados de 2008.

Para analizar en profundidad el comportamiento de las transacciones se debe examinar el rendimiento de las dos tipos de viviendas más elegidas, es decir, la usada y la nueva. Esta última mostró un mayor y mejor desarrollo a lo largo de 2009 que la segunda, en gran parte, debido al menor ajuste sufrido. (-27.83% usada, -21.78% nueva).

Estudiando en detalle los trimestres del ejercicio anterior, pudo deducirse que el último (Octubre, Noviembre y Diciembre) fue el más critico. La bajada en las compraventa fue de 8.41% en tasa intermestral, pasando de 110.709 a 101.401. La tasa interanual indicó un descenso del 10.5%.

Por regiones, el desarrollo de las caídas fue el siguientes:

• Castilla la Mancha: -38.18%

• Islas Baleares: -32.56%

• Asturias: -28.65%

• Comunidad Valenciana: -27.60%

• Murcia: -27.34%

• Canarias: -27.17%

• País Vasco: -19.16%

• Aragón: -17.05%

• Cantabria: -12%

• La Rioja: -10.11%

En lo que respecta a los créditos hipotecarios, el tipo de interés reinante continúa siendo el variable, siendo elegido en un 97% de los casos. El índice de referencia predominante para los contratos inmobiliarios con tasas móviles sigue siendo el Euribor (90%), seguido por IRPH ( Índice de referencia de Préstamos Hipotecarios) con el 5.11%.

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Compraventa de Viviendas en 2009

En su último comunicado, Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias) estima que el precio de la vivienda libre, tanto nueva como usada, ha descendido en un 5.5%.

En comparación con Diciembre de 2009, cuando el descenso alcanzó el 6.6%, la caída en los valores de los inmuebles fue un 17% menor en el primer mes de año, dado que la cifra representó un abaratamiento de 5.5%.  Si bien se espera que los montos continúen con la baja, aún en este comienzo de temporada el mercado sigue sufriendo los efectos del sobre stock de pisos y casas, además no se debe olvidar las dificultades que hoy en día existen en la concesión de préstamos para la adquisición de un hogar.

En cuanto a resultados acumulados, se puede observar que esta tendencia a la baja de los precios lleva hacinado un 15.4% respecto al último mes del año 2007, momento en que el boom inmobiliario provocó la existencia de los mayores encarecimientos.

La zona en donde más se han rebajados los costes es la de la costa mediterránea con descensos acumulados de hasta 20.5%. Como contrapartida, los lugares más caros para las operaciones inmobiliarias continúan siendo las Islas Canarias y Baleares, donde la caída ha estado por  debajo de la media situándose en 14.6%. Los únicos centros que respetan el promedio nacional son las grandes ciudades y capitales.

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Precio de la Vivienda en Enero 2010

Según estudios recabados por el Banco de España, el precio de la vivienda disminuyó un 12 % desde el comienzo del Boom Inmobiliario en 1996.

A simple vista, parecería ser un indicio positivo para el tan castigado mercado inmobiliario español, pero desde luego que una tendencia de esta magnitud trae consigo consecuencias que afectan directamente la Economía nacional. Se pueden resaltar dos parámetros que se ven alcanzados por la crisis : la inversión en vivienda y el descenso de la actividad del sector.

• Inversión : tomando como punto de comparación el año 2006 hasta el presente, se ha visto reducida en 3 % respecto al PBI Nominal,  y según las predicciones de expertos, durante el corriente año caerá en niveles que van desde el 1% y el 1.5 %.

• Actividad Inmobiliaria: aquí tal vez se encuentre el efecto más nocivo para la clase media española, la recesión que sufre el sector arrastra y acumula el aumento del desempleo junto con el desmejoramiento de la confianza. Si a esto se le suma las dificultades en el acceso a los créditos estamos en presencia de un fuerte retroceso en el consumo.

Por otra parte, se observa que esta última propensión tiene un lado provechoso y es que las familias al no gastar su dinero en la adquisición de inmuebles aumentan su capacidad de ahorro, preferencia que viene en ascenso en los últimos trimestres.

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Abaratamiento de la Vivienda en 2009

La deuda hipotecaria familiar y de las empresas con las entidades financieras descendieron por tercera vez sucesiva en tasa interanual.

Los datos registrados por el Banco de España indican que las obligaciones de las familias se debieron en gran parte a préstamos adjudicados para la compra de viviendas, por lo que  los 903.563 millones de euros de endeudamiento representaron una disminución respecto a un año antes de 0.3%.

En lo que respecta a las empresas, el pasivo acumulado en el último mes del pasado año llegó a 1.3 billones de euros, que en comparación con la temporada anterior, significó un 1% menos. En conjunto, el déficit de ambas partes resultó ser semejante al obtenido en Noviembre de 2009, cuando rondó los 2.2 billones de euros.

En el contexto de la crisis que sufre el mercado inmobiliario español no es sorprendente esta propensión a la caída de los compromisos pignorados, ya que es sabido de las dificultades que presentan los dos sectores en cuanto a la obtención de créditos. Desde un enfoque más optimista, algunos expertos creen que esta tendencia a la baja logrará incrementar las tasas de ahorro de los hogares españoles.

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Deudas Hipotecarias en Diciembre 2009

La hipoteca de máximo o también denominada hipoteca flotante, es un préstamo hipotecario de seguridad, que se constituye en base a una garantía cuyos elementos no se encuentran todos registrados.

En este tipo de hipoteca, no se encuentra fijado el importe de la obligación, sino el máximo al cual es posible que ascienda la responsabilidad hipotecaria.

Es importante destacar y explicar que, la responsabilidad hipotecaria es conocida como la sumatoria de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca, dentro de los cuales podemos tener al capital recibido, intereses, costos, etc.

Este tipo de hipotecas son utilizadas al asociarlas a líneas de crédito a largo plazo. Asimismo, se encuentra reconocida y regulada en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria.

Normalmente, nacen para garantizar créditos condicionales o llamados “futuros”. Por lo tanto, el objeto de la hipoteca no es necesario que se haya entregado al deudor hipotecario desde el principio. Ésa es la diferencia principal con una hipoteca común.

Por otra parte, es un tipo de hipoteca poco frecuente en el mercado, pese a esto, es de mucha ayuda para financiar proyectos de inversión donde se integre con una entrega inmobiliaria al finalizar dicha colocación.

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Hipoteca de máximo

En un estudio realizado por la Dirección General de Consumo pudo llegarse a la conclusión de que uno de cada de tres contratos de compraventa de viviendas desarrollados en 2009 tiene incluidas clausulas que perjudican notoriamente al adjudicatario.

En la mayoría de los casos lo que tiende a suceder es el exceso en el precio de la operación, el cual supone un aumento de la ganancia por operación para el propietario o intermediario,  sino  simplemente mediante el aumento del coste del inmueble y sin dar aviso legal previo, se busca que el consumidor pague gastos que en realidad deberían correr por cuenta del vendedor.

Las causas del desmejoramiento de las condiciones financieras de los compradores en gran parte se debe a la falta de información que le es brindada a los mismos, por ejemplo, se pudo descubrir que en el 43% de las promociones inmobiliarias no se menciona el derecho al acceso de información que tienen los clientes. Aunque si de perjuicios se habla, debe mencionarse que en el 5% de los convenios de compra se da la posibilidad al oferente de aumentar el precio preestablecido.

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Ilegalidades en contratos de vivienda

Una de las inmobiliarias con mayor red influencia en España es Don Piso, una sociedad que ofrece una variaedad de operaciones como compra, ventar o alquiler de vivienda y que en estos momentos está llevando a cabo un Outlet inmobiliario con propiedades que ostentan una rebaja superior al 20%.

Esta sociedad ha sorprendido a muchos ya que en medio de la crisis inmobiliaria ha decidido lanzar una campaña de expansión entre 2010 y 2012 que se basará en las franquicias.

Don Piso, una de las inmobiliarias más importantes tendrá al menos una oficina propia en cada una de las provincias que cuenten con franquicias. Para este año se prevé la apertura de 25 nuevos locales (unos 125 nuevos empleos). Por su parte, en 2011 las aperturas serán 30 (150 empleos), y en 2012 serán 35 (175 puestos de trabajo).

Don piso ofrece en su portal una serie de operaciones posibles en distintas regiones de España:

• Inmuebles en venta: Alicante, Almería, Asturias, Barcelona, Bizkaia, Girona, Guadalajara, Guipúzcoa, Huelva, Huesca, Las Palmas, Lleida, Madrid, Murcia, Navarra, Pontevedra, Tarragona, Valencia, Zaragoza.
• Obra nueva: Barcelona, Girona, Guipúzcoa, Lleida.
• Alquiler: Alicante, Almería, Barcelona, Girona, Guadalajara, Guipúzcoa, Huesca, Lleida, Madrid, Murcia, Navarra, Asturias, Las Palmas, Pontevedra, Valencia, Bizkaia, Zaragoza.

Además ofrece productos financieros a través del portal finanza donde se pueden encontrar financiación para particulares, para empresas como hipotecas, seguros, consolidación de deudas, leasing, renting, etc.

Además, Don Piso ofrece el servicio de tasación gratuita que puede solicitar desde aquí.

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Don Piso Inmobiliaria

Lo que parecía una redundancia hasta hace un tiempo atrás hoy en día se ha convertido en lo opuesto, es que ya no son los más las inmobiliarias quienes marcan el ritmo del mercado, desde hace ya varios meses las entidades financieras encabezadas por bancos y cajas de ahorro son líderes absolutos en las compraventa de inmuebles.

Analizando tanto datos registrados por Instituto Nacional de Estadísticas (INE) como por el Ministerio de Vivienda se observa una ventaja de tres a uno de los principales bancos y cajas en las ventas de viviendas por sobre las inmobiliarias. Tomando a modo de ejemplo el mes de agosto de 2009 se puede ver reflejada esta disparidad, 1.050 operaciones fueron cerradas por las compañías que antes dirigían el sector contra 3.200 transacciones concluidas por la banca.

La causa principal de esta nueva tendencia puede hallarse en un solo elemento: la financiación. El hecho de que sean las firmas bancarias y las cajas las reguladoras en la concesión de hipotecas para poder adquirir una vivienda las sitúa en la cima en cuanto a las preferencias al momento de comprar un inmueble, así lo demuestran las cifras :el 85% de las adquisiciones de viviendas se deciden por la financiación.

Son tiempos difíciles para quienes antes lideraban el mercado, sus propios dirigentes reconocen que la única salida posible para esta crisis es el ajuste de precios, que como hemos mencionado en informes anteriores, se están dando pero en un nivel por debajo de los esperado.

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Nuevos líderes del mercado inmobiliario

Uno de los portales inmobiliarios que mayor actividad refleja es Maditerranean, una sociedad de Caja Mediterráneo (CAM).

A través de esta Web este grupo realiza la comercialización de inmuebles propiedad de CAM, viviendas procedentes de embargos, tanto de obra nueva como segunda mano, locales, oficinas, solares, trasteros y garajes.

En cuanto a las ofertas que comercializa, CAM ofrece alquilar con opción a compra que podrá ejercerse durante cinco años, y si compra antes de dos años le devuelven el 100% de las mensualidades que haya aportado.

En los últimos días Mediterranea ha lanzado una campaña especial, entre el 15 de Diciembre de 2009 al 15 de Enero de 2010 donde vende 200 viviendas con un descuento de hasta 60% que se denomina “Regalate una casa“.

Por último dentro del portal encontrará una sección especialmente diseñada para subastas online en tiempo real. Más información aquí.

Además, Maditerranean realiza promociones fuera de España, con actividad en Mexico, Estados Unidos, Brasil y República Dominicana.

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Maditerranean (Inmobiliaria CAM)