Si entre las condiciones del contrato de la hipoteca figuran prestaciones para el cliente que “compensan” la imposición de un “suelo“, no todo está perdido, y no hay que asumir que la hipoteca debe someter a un interés mínimo, ajeno a la evolución de los tipos.

Queda, entonces, el recurso de acudir a los Tribunales y someter a su estudio el contrato.

Por regla general, los bancos actúan en su beneficio, y someten al cliente a condiciones que resultan en escenarios muy posibles. El suelo es una de ellas: no es la primera vez que los tipos tienden a cero. En cambio, las prestaciones que otorga rara vez aplican: los techos son un ejemplo de ello. El interés máximo a pagar por el clientes siempre está supuesto en una base irreal (7% o más).

Ante de acudir a los tribunales, conviene reclamar al banco, y sentarse a dialogar con sus representantes, en la vía de obtener una acuerdo sensato. De no ocurrir así, hay que tomar la vía legal.

Fuente: Consumer
Imagen: Sondeo Económico

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Si acontece que se tenía conocimiento de que la hipoteca contratada tenía un suelo, y si esas condiciones fueron notificadas al cliente ante de firmar, hay otra estrategia a seguir, y es que las condiciones suelo de una hipoteca sólo son válidas si tienen una prestación como compensación, que debe figurar como tal en el contrato.

Estas compensaciones pueden ser desde la imposición de un techo (que se fije un interés máximo a pagar por el cliente, sin importar las subidas del Euribor, una condición de suma utilidad en periodos como los que se sufrieron hace dos años, con tazas de interés altísimas debido a la Crisis), hasta descuentos, periodos de carencia, comisiones cero, etc.

De no existir la compensación, se puede alegar al banco que las condiciones suelo no cumplen esa demanda, e iniciar la negociación para obtener esa compensación o la anulación del suelo.

Es una estrategia difícil, pero no imposible.

Fuente: Consumer
Imagen: Rankia

Es un momento de ventura para todos los que han contratado una hipoteca: los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos, y gracias a la lucha que el BCE mantiene contra la crisis y la presión inflacionaria, van a mantenerse bajos por mucho tiempo. Si nuestra hipoteca no se está beneficiando de esta circunstancia (con mensualidades más bajas, con un notorio contraste de lo que estábamos pagando hace año y medio), entonces hay que cambiar de banco. Es necesario demanda una subrogación hipotecaria.

La mejor subrogación del momento es la que ofrece la banca online iBanesto, cuya hipoteca no oculta clausulas engañosas, y sobre todo carece de suelo.

¿Qué es el suelo de una hipoteca? Se trata de una artimaña legal para “defender” a la banca de las bajadas en los tipos de interés. Al bajar la tasa de interés interbancario europeo, el Euribor (referente de la mayor parte de las hipotecas) baja, y con ello desciende el monto que se paga mensualmente en las hipotecas. Sin embargo, algunos bancos se blindan de esas bajadas mediante el establecimiento de un interés mínimo (el suelo): sea cual seas el momento económico, el cliente está obligado a pagar una tasa preestablecida como suelo.

Si hemos caído en esa movida, no hay que dudarlo y subrogar la hipoteca a iBanesto: un nuevo contrato sin suelo, sin gastos de subrogación (iBanesto los absorbe, incluyendo tasas, notaria y registro) y las condiciones más competitivas del mercado.

Primero, la subrogación de iBanesto te recibe con un Euribor + 0,45%, ya de por sí una de las tasas más bajas del mercado.

Segundo, iBanesto sólo pide una vinculación mínima: domiciliar de dos recibos y contratar un seguro Multiriesgo de Hogar. Además, iBanesto te devuelve el 3% del importe de tus recibos mes a mes.

Sin sorpresas, sin suelo, jugando limpio: la subrogación hipotecario de iBanesto es la mejor opción para pagar menos y vivir más tranquilamente en tu hogar.

Web: Subrogación

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iBanesto ofrece la mejor subrogación

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Banco de España, el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas, no se están beneficiando de los bajos tipos de interés de mercado, como consecuencia de las cláusulas de piso o suelo con las que fueron contratadas.

Actualmente los tipos de interés para aquellas hipotecas a tipo variable sin suelo, pueden beneficiarse de un Euribor cercano al 1,26%. Sin embargo, muchas entidades aún incluyen cláusulas que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas. En el caso de los suelos, estos obligan a pagar un tipo no inferior al 3,10% en promedio. Evidentemente la diferencia entre ambos casos es más que abultada.

En opinión del ente supervisor de la banca, en la medida en que tales cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible, no hay que catalogarlas de abusivas, sino considerarlas como una parte más del precio del préstamo.

Sin embargo, la experiencia demuestra los bancos cuidan bien de protegerse ante caídas muy pronunciadas de los tipos de interés, en este tipo de productos, pero en la mayoría de los casos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos.

Por supuesto, dada la amplia oferta bancaria en materia de subrogación hipotecaria, es difícil pero posible eliminar el suelo de la hipoteca. La subrogación permite que los clientes que no están conformes con los tipos de interés abonados por los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda puedan cambiar su hipoteca de entidad, pudiendo seleccionar así, una oferta que se ajuste más a sus perspectivas.

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¿Hipotecas sin suelo?… no todas

La revisión de la hipoteca es un tema complejo y que acarrea muchas dudas para los usuarios. Las entidades financieras que comercializan préstamos para vivienda a tipo variable, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, aplican un sistema de revisión que puede ser semestral o anual.

En ambas situaciones, el banco o caja de ahorro lo que hace es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero.

Una revisión cada seis meses es más propensa a las variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica, aunque ya hemos vista que la tendencia mensual es de cambios leves. Si hacemos una comparación anual, las bajadas han sido más profundas.

Sin embargo, el sistema financiero español le ha encontrado una salida a esta situación, aplican el llamado suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie.

Es decir que si nuestra hipoteca ha sido firmada en el contrato a Euribor +0,50%, el tipo de interés resultante hoy con un indice de marzo (1,215% + 0,50%), estaríamos pagando un 1,715%. Sin embargo, si el suelo es del 2%, lamentablemente pagaremos este último porcentual.

Otro punto a tener en cuenta es el mes en que revisamos la hipoteca. Esto debe estar estipulado, y debemos tenerlo en claro, ya que siempre será el mismo que se tomará como referencia, y las subidas o bajadas de ese período son los que determinarán si nos ahorraremos o no dinero.

En estos tiempos donde el Euribor vive mínimos históricos, las entidades también se han “defendido” aumentando los diferenciales, aunque esto corre para nuevas hipotecas. Es decir que si usted pactó un tipo de interés de Euribor + 0,50%, lo que variará en cada revisión es el tipo aplicado al índice, y no podrán modificarle el diferencial.

Por último, en caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, y si le parece caro su préstamo, tiene la opción de modificarlo, por lo que podrá llevar su hipoteca a otra entidad, a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés, aunque las demás condiciones se mantendrán.

Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.

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Revision hipoteca

Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera.

La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.

Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.

Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.

Otros aspectos a tener en cuenta son el importe que nos financiarán, la TAE (Tasa Anual Equivalente) que será el coste efectivo anual del préstamo, el plazo de amortización, las comisiones (Estudio, Apertura, Cancelación o amortización anticipada) y los gastos de la escritura.

También hay que considerar la periodicidad, es decir la frecuencia con la que pagará las cuotas, y si existe la posibilidad de un período de carencia (sólo se pagan intereses y no se amortiza capital).

Sin embargo debe saber que una hipoteca conlleva otros gastos como los impuestos como el IVA en el caso de primera transmisión de la vivienda, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda transmisión de vivienda y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

También deberá afrontar los gastos de registro y los gastos de gestión, los gastos de tasación y notaría.

Por último cuando acuda a pedir una hipoteca, infórmese acerca de si su préstamo conlleva productos asociados como tarjetas, seguros, etc.

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Pedir una hipoteca

El Euribor cerrará marzo en la cota del 1,21%, transformándose en el tercer mes consecutivo de descensos en lo que va de 2010 después de que el indicador rompiese en diciembre la senda bajista de catorce meses.

Con estos números, el Euribor se aproxima al suelo fijado por la mayoría de los expertos en el 1,20%, aunque en esta oportunidad ha moderado su descenso, ya que desde el comienzo de año sólo ha descendido en 0,03 centésimas, frente al fuerte retroceso de 1,54 puntos que había marcado en el primer trimestre de 2009.

La bajada del indicador en marzo abaratará nuevamente las hipotecas, por lo que los usuarios podrían disfrutar de una reducción en la cuota cercana a los 41 euros al mes y de 500 euros al año. Por lo tanto, para una hipoteca media de 120.000 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,80%, pagarán 509 euros al mes, cifra menor si lo comparamos con los 550 euros que desembolsaban en marzo de 2009.

Por su parte, en el caso de las hipotecas con revisión semestral, la caída será menor, y sólo se producirá un descenso de 7 euros, mientras que el recorte anual no llegará a 100 euros.

Como se esperaba, parece que la situación se mantendrá de esta manera mientras el BCE no suba los tipos de interés, que está previsto que se evidencie un ascenso para principios de 2011.

Frente a esta situación los bancos han desplegado su acción de “nunca perderemos” y vienen aplicando subas en los diferenciales, que han doblado estos porcentuales. En los dos últimos años han pasado del 0,50% hasta el 1%, y solo lo bajan a través de una mayor vinculación de productos como planes de pensiones, tarjetas de crédito, seguros o la domiciliación de la nómina y de los recibos.

Pero otro de los aspectos negativos que se están evidenciando es en los importes que financian para las nuevas hipotecas. La media de estos préstamos se ha reducido hasta los 120.000 euros.

Esta situación ha tenido dos razones fundamentales para que las entidades financieras se cubran. Por un lado argumentan estas restricciones al descenso del precio de la vivienda, y por otra parte por el elevado nivel de riesgo que asumen.

Es muy difícil ver en estos momentos las llamadas Hipotecas 100, por el contrario, y a pesar de la bajada del Euribor, lo que abundan son ofertas con suelo hipotecario. Hoy, la banca sólo le presta a los clientes solventes.

A pesar que desde las cajas de ahorro y los bancos insisten en que no han cerrado el grifo de la financiación, la actualidad económica de España, expone lo contrario. Es muy difícil que presten dinero a una sociedad que está plagada de desempleo, inestabilidad en la economía, subas en la tasa de morosidad e incertidumbres cotidianas que atentan contra la estabilidad como ha sido la subida del IVA, y que afectará también a la vivienda.

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Euribor marzo 2010 cierra en 1,21%

Caja Rural de Granada está ofreciendo la Hipoteca Útil, que según la entidad, es el producto hipotecario estrella de Caja Rural por las condiciones que tiene disponibles.

En cuanto al tipo de interés, aplica la modalidad variable, referenciado al Euribor + 0,75 con un mínimo del 4,25%, esto quiere decir que Caja Rural de Granada es otra de las entidades que tiene como protección ante la bajada del índice, la cláusula de interés mínimo.

Pero para conseguir un Euribor + 0,75% nos obligan a contratar 5 de los 6 siguientes productos y en en caso de incumplimiento el diferencial subirá al 1,25%:

• Domiciliación de Nómina o Haberes.
• Plan de Pensiones contratado con Rural Pensiones SA.
• Tarjeta de Crédito.
• Seguro de Hogar contratado con RGA Mediación.
• Seguro de Vida Rural Tap contratado con RGA Mediación.
• Tarjeta de Débito.

La Hipoteca Útil de Caja Rural de Granada aplica las siguientes comisiones:

• Comisión de apertura: 0,60% sin mínimo
• Comisión de cancelación parcial: 0%
• Comisión de cancelación total: 0,50%

Para concluir, debemos analizar el punto del tipo de interés. Si tomamos en encuenta que en enero el Euribor cerró en 1,232% y le sumamos un diferencial de 0,75% pagaríamos un 1,982%. Pero atentos, porque Caja Rural aplica un mínimo de 4,20%. Por el tanto estaríamos en presencia de un interés con un valor dos veces superior al que marca la oferta actual.

Este tipo de situaciones suelen ser muy confusas, pero si existe un suelo hipotecario por sobre el tipo de interés que nos ofrecen, las entidades aplican este último, y nos juega en contra ya que es más alto que lo que deberíamos pagar si éste no existiera.

Por eso, lea la letra pequeña y no se deje engañar. Si quiere buscar otras ofertas, puede hacerlo en el mayor comparador de España, Hipolisto.

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Hipoteca Útil de Caja Rural de Granada