El primer semestre de 2011, será clave para determinar el rumbo que tomarán los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario español.

Son muchos los analistas que vierten permanentemente sus opiniones en los medios de comunicación, y mientras algunos apuntan a que el ajuste de precios aún debe continuar, otros consideran que ya ha tocado fondo.

Las estadísticas, así como las declaraciones efectuadas por José Luis Rodríguez Zapatero, en Nueva York, respaldan a los postulantes de esta última corriente.

Es por ello, que quienes aseguran tener un conocimiento profundo del comportamiento del mercado español, exponen que excepto en la zona de costa, donde la mayor parte de las viviendas aún no encuentran comprador, las zonas urbanas o con casas bien comunicadas y con todos los servicios, ya han comenzado a presentar altas en sus precios.

Es por ello que comienza a ser generalizada la opinión de que el rumbo de los precios quedará más claro en el primer trimestre de 2011, cuando a comience a regir las modificaciones en el impuesto a las rentas que tiran por tierra, la deducción por vivienda habitual para las rentas superiores a 24.000 euros brutos al año.

En este momento, el efecto anticipación, producto de esta reforma fiscal, así como la entrada en vigor el 01 de Julio del incremento del IVA, no permiten efectuar proyecciones basados en la reanimación de las ventas registradas.

Se espera que después de subsanada esta posible desviación en los datos, durante el primer trimestre de 2011, se observará la verdadera tendencia del mercado.

Si a partir de enero, las ventas se ralentizan y vuelven a registrarse disminuciones en los volúmenes de operaciones, todo indicaría que el ajuste de precios sufrirá nuevas bajas.

Si por el contrario, el nivel de ventas se mantiene o incluso, aumenta, entonces se confirmaría que los precios han tocado fondo. Este es el escenario en este momento, la expectativa y a la espera de una futura confirmación, antes de asegurar cualquier dato.

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Precios de la vivienda

Las ofertas han proliferado en el mercado desde que estallara la burbuja inmobiliaria. Si usted fue atento y se mantuvo firme seguramente haya conseguido comprar o cambiar su vivienda a un muy buen precio.

Es que en este contexto, quienes contaban con el dinero o bien podían conseguirlo mediante un préstamo, han podido aprovechar muy buenas ofertas, con un precio a la baja y encima con importantes descuentos.

Sin embargo, existe un riesgo latente frente a todas estas “maravillosas” oportunidades, y es el ‘riesgo fiscal’.

La Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, podría detectar que el precio por el que compró y declaró al fisco como base para el cálculo de impuestos como los de transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones, son inferiores a los que Ejecutivo regional cree que vale esa misma vivienda.

En ese caso el heraldo público procederá al envío de una notificación y el inicio de una investigación.

No olvidemos que el impuesto sobre las transmisiones patrimoniales grava el valor del bien y no su precio (el que figura en la escritura). Esto puede generar un perjuicio para el fisco en el caso de una verdadera oferta inmobiliaria.

Las valoraciones de su vivienda efectuadas por el fisco se basan en la ubicación, la superficie, la antigüedad y los precios a los que se cierran operaciones de viviendas similares en la zona de referencia.

Si usted escrituró sensiblemente por debajo de los valores estimados, la hacienda madrileña investigará a qué se debe la discrepancia. Que lo investiguen no quiere decir que lo sancionen. En la mayoría de los casos, se termina dando la razón al comprador. Sin embargo, el proceso puede ser bastante molesto.

Cabrá al contribuyente la obligación de demostrar que el precio pagado se justifica en uno de estas dos circunstancias admitidas por la ley: el estado de conservación o la llamada inadecuación funcional. El estado de conservación deberá demostrarse mediante la presentación de las facturas de gastos de refacción o reforma.

La otra causal, de inadecuación funcional, implica que el piso adquirido tenía una distribución obsoleta, está ubicada en una zona de botellón o próxima al aeropuerto. En esos casos las diferencias que no superen el 20% podrían darse por justificadas.

Lo principal en estos casos es estar prevenidos, para evitar sorpresas desagradables. Si le interesa saber cuál es la valoración que hacienda hace de su propiedad, puede informarse personalmente o bien por Internet en www.madrid.org.

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El riesgo de comprar barato

Con el objeto de fidelizar y premiar a sus clientes, Mediterranean el portal inmobiliario de Caja Mediterráneo sortea 10 iPad Wi-fi 16GB.

Para participar deberá registar sus datos en el Servicio de Alertas de la página web www.oportunidadescam.es, durante el periodo de esta promoción que se extiende del 15 de septiembre de 2010, al 15 de octubre de 2010.

Para que el registro sea válido deben rellenar todos los datos que aparecen en el formulario correspondiente y confirmar su alta.

Los clientes ya registrados en el Servicio de Alertas también pueden participar en el sorteo, y por lo tanto optar al premio final, si, durante el periodo del concurso, crean una alerta nueva en su área personal del Servicio de Alertas.

El premio promocionado consiste en un iPad Wi-fi 16GB. Se realizará un único sorteo ante notario en las dependencias de Mediterranean en Elche, Parque Industrial, C/ Severo Ochoa 44, 2º planta, el día 25 de octubre de 2010 a las 10 horas.

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Una de las condiciones por la que muchas veces deseamos poder aplazar el pago de la hipoteca, es ante una situación de pérdida del trabajo.

En este momento, es normal que se haga muy difícil conseguir ingresos suficientes para poder afrontar el pago de la hipoteca en la que estamos embarcados.

Es por ello, que Bancaja, ha lanzado un nuevo beneficio, que demuestra el permanente interés de la entidad por las necesidades de sus clientes. Es el compromiso N° 14, así denominado por la entidad y que le permitirá aplazar en forma gratuita y durante 6 meses su hipoteca en Bancaja, a quien pierda el empleo.

Las cuotas aplazadas se pagarán al final del préstamo sin intereses adicionales, es decir que gozará de este beneficio, abonando el mismo tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, sin ningún otro cargo por intereses adicionales de penalización o demora.

Se podrá aplazar el préstamo una vez cada 3 años, siempre que el titular no esté en situación de impago y el empleo se haya perdido en los últimos 3 meses.

Esta ventaja sólo estará sujeta a la exigencia por parte de la entidad de la devolución del importe aplazado antes del vencimiento final del préstamo, en casos de transmisión de la vivienda hipotecada por cualquier título o se cancela o si se declara el vencimiento anticipado del préstamo, o si de mutuo acuerdo con Bancaja se modifican las condiciones del préstamo y/o se amplía el capital el mismo.

En resumen, las condiciones son las siguientes:

• Ser titular de un préstamo hipotecario en Bancaja, obtenido con un destino o finalidad ajena a cualquier actividad empresarial o profesional, cuya hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual del titular. El préstamo debe ser en euros y la vivienda estar ubicada en territorio español.

• Haber perdido el empleo como consecuencia de la extinción del contrato de trabajo por causas no previstas en el mismo y/o ajenas a la voluntad del trabajador, siempre que no hayan transcurrido más de tres meses desde dicha extinción.

• Estar al corriente, todos los titulares, en las obligaciones de pago con Bancaja.

• Que hayan transcurrido al menos tres años desde un aplazamiento anterior, en caso de haberse solicitado.

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Aplazar la hipoteca con Bancaja

Bancaja renueva el compromiso que mantiene con su clientela y, como parte de una extensa campaña, anuncia el aplazamiento gratuito durante 6 meses de su hipoteca en Bancaja, si es que usted pierde el empleo.

Según lo anunciado por la entidad, se podrá aplazar las cuotas de la hipoteca, las cuales se pagarán al final del préstamo sin intereses adicionales. Este beneficio estará disponible una vez cada 3 años, siempre que el titular no esté en situación de impago y el empleo se haya perdido en los últimos 3 meses.

La entidad se compromete a aceptar su solicitud de aplazamiento, siempre que cumpla con los requisitos, so pena de aplazar gratuitamente todas las cuotas de un año, en caso de incumplimiento por parte de la entidad.

Las cuotas aplazadas podrán devolverse en el plazo que el cliente estime conveniente, pudiendo pagar el importe aplazado al final del préstamo, abonando el mismo tipo de interés nominal anual aplicable al préstamo, sin ningún otro cargo por intereses adicionales de penalización o demora.

La entidad mantiene su exigencia de pago del importe aplazado antes del vencimiento final del préstamo. En caso de que transmita la vivienda hipotecada por cualquier título o se cancele o declare el vencimiento anticipado del préstamo, o si de mutuo acuerdo con Bancaja se modifican las condiciones del préstamo y/o se amplía el capital el mismo, también resultará exigible el pago del monto aplazado.

A continuación le resumimos las condiciones exigidas por la entidad para acceder a este beneficio:

• Ser titular de un préstamo hipotecario en Bancaja, obtenido con un destino o finalidad ajena a cualquier actividad empresarial o profesional, cuya hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual del titular. El préstamo debe ser en euros y la vivienda estar ubicada en territorio español.

• Haber perdido el empleo como consecuencia de la extinción del contrato de trabajo por causas no previstas en el mismo y/o ajenas a la voluntad del trabajador, siempre que no hayan transcurrido más de tres meses desde dicha extinción.

• Estar al corriente, todos los titulares, en las obligaciones de pago con Bancaja.

• Que hayan transcurrido al menos tres años desde un aplazamiento anterior, en caso de haberse solicitado.

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Bancaja aplaza gratis por 6 meses la hipoteca

En el día de hoy ha sido publicado un informe elaborado por el Colegio de Registradores, donde se difunden los datos correspondientes a la compraventa de viviendas en el segundo trimestre de 2010.

De acuerdo a este informe, en el segundo periodo trimestral de este año, el número de operaciones registradas se redujo a 110.378 unidades, lo cual representa una disminución del 6,3% en comparación con las registradas en los tres primeros meses de año.

El primer trimestre del año, se habían festejado los resultados de las operaciones registradas que revelaban un incremento del 16,2%. Los datos publicados hoy, representan un retroceso parcial en este sentido, aunque se guarda la tendencia positiva y de recuperación.

Cabe destacar que las compraventas del periodo abril-junio de 2010 aún arrojan resultados positivos si las comparamos con las registradas en igual periodo de 2009. La magnitud del incremento es del 9,45%.

De esta forma, los operadores ven signos de reivindicación de la tendencia de recuperación iniciada los primeros meses de 2010.

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Compraventa de pisos: datos del segundo trimestre

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Durante los últimos meses de 2010 y los primeros de 2011, Iberdrola Inmobiliaria iniciará la promoción de más de 300 viviendas ubicadas en todo el territorio español. Esta propuesta responde a la mejoría detectada en los índices de ventas de las promociones residenciales que se encuentran actualmente a la venta.

Según ha informado Iberdrola, esta nueva promoción se centrará en viviendas destinadas a primera residencia, correspondiendo a construcciones unifamiliares o bien en altura. Se tendrá en cuenta, que la construcción responda a los estándares de calidad impuestos por la compañía.

Se prevé que las locaciones se encuentren principalmente en las provincias de Madrid, Ávila, Granada, Santander, Mallorca, Ciudad Real o Murcia.

La primera de estas promociones será la de Reserva de las Hervencias, en Ávila capital. Se trata de un conjunto de 24 viviendas unifamiliares en una zona residencial situada junto al nuevo Hospital Nuestra Señora de Sonsoles y frente a la Escuela Superior de Policia.

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Promoción Iberdrola Inmobiliaria

Como mencionábamos en nuestro titular, el Euribor, el indicador más utilizado para las hipotecas a tipo variable en nuestro país, ha cerrado el mes de agosto con una media de 1,421%.

De esta manera, y después de que en las últimas cesiones del mes, el indicador registrara algunos descensos, se confirman las expectativas que se tenían sobre la posibilidad de que se quebrara la racha de 21 meses de rebajas en las cuotas hipotecarias, y que los españoles, nuevamente volvamos a ver cómo se encarecen nuestros préstamos.

En un momento todavía crítico para la economía doméstica de miles de españoles, con el nivel de paro por los cielos y liderando las cifras del continente europeo, quienes estén vinculados a una hipoteca a tipo variable, con revisión en el mes de agosto, verán como la cuota mensual se encarece unos seis euros y unos 72 anuales.

En cambio, quienes tengan una hipoteca de revisión semestral registrarán una subida de 14 euros al mes, y 84 euros al semestre. En ambos casos se toma en cuenta para los cálculos un préstamo de 150.000 euros de capital, a un plazo de 25 años y un diferencial de 0,80.

Así, se confirma el cambio de tendencia, que probablemente empuje al Euribor al 1,5 para fines de 2010. Como ya comentáramos anteriormente, las subidas serán progresivas y moderadas, ya que por el momento no se espera que el Banco Central Europeo eleve los tipos de interés.

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1,421% la cifra del Euribor de Agosto

En este momento es difícil de predecir. Nos encontramos en un punto crítico, en donde el rumbo que tomará el sector inmobiliario no parece fácil de predecir, dada la gran cantidad de variables que influyen en la formación de precios inmobiliarios.

Uno de los principales factores que torna nebuloso el panorama es el impositivo. Los cambios impositivos que se anunciaron para el próximo año, así como los que ya tuvieron lugar, están enturbiando los resultados reales y hacen difícil emitir pronósticos para el futuro.

En primer lugar, el fin de las deducciones por vivienda habitual en el IRPF, en el caso de personas con rentas superiores a 24.000 euros anuales, entrará en vigencia para las compras efectuadas a partir del 01 de enero de 2011. Es dable esperar que esta situación provoque un incremento de las operaciones concretadas este año y un estancamiento del sector durante el año próximo.

Sin embargo, la caída del precio de la vivienda libre volvió a acelerarse en julio con un -4,3 por ciento interanual.

Esta situación no sustentaría la teoría de que ante una mayor demanda, una menor caída de los precios, por lo tanto, ¿que puede esperarse para el futuro? ¿Qué el mercado crezca de la mano de la demanda, o de la mano de la rebaja de los precios?.

Una aparente explicación a esta incongruencia dada por la caída de los precios en un contexto de mayor demanda, estaría dada por el efecto anticipación que generó el anuncio de la subida del IVA para el mes de julio y que provocó que las ventas aumenten en el primer semestre del año y se paralicen en julio.

Es evidente para los expertos, que los precios cumplirán un rol fundamental para sustentar la demanda en los meses venideros y principalmente en el año próximo.

Sin embargo, su evolución final también se verá fuertemente influenciada por el progreso de la oferta. Por el momento, la construcción de pisos está frenando su caída. Sin embargo, los expertos no están convencidos de que la inversión en vivienda vuelva a niveles positivos en los próximos meses.

En caso de que el crecimiento de la construcción de vivienda nueva continúe siendo negativo, una posible falta de stock podría empujar los precios al alza. Todo lo contrario, pasaría si la construcción reanuda su actividad, lo cual generaría que los precios volvieran a caer.

Como vemos, la evolución de los precios de viviendas en el mercado se encuentra en una situación de difícil predicción, ya que las posibles restricciones del crédito, evolución del Euribor o las presiones que reciban las entidades bancarias por colocar el stock de viviendas pendientes en sus balances, pueden afectar fuertemente al sector en los próximos meses.

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¿Seguirá cayendo el precio de la vivienda?

ING Direct ha mejorado también las condiciones de la Hipoteca Naranja destinada a la captación de clientes desconformes con sus hipotecas en otras entidades, es decir, la propuesta para subrogación hipotecaria.

Este producto, es ofrecido a tasa variable vinculada a la evolución del Euribor, con un diferencial bastante bajo, de tan sólo 0,49%.

Sin embargo, para ello, la entidad requiere que el cliente domicilie la nómina en ING Direct y contrate los seguros de hogar y vida, comercializados por la entidad.

El tipo de interés que deberá pagar por este préstamo hipotecario, se dividirá en dos tramos dependiendo del monto solicitado:

Euribor + 0,49: si su hipoteca es igual o mayor a 150.000€.
Euribor + 0,59: para hipotecas menores de 150.000€.

Respecto del monto de capital de este crédito, el importe mínimo es de 50.000 euros y el máximo equivaldrá al 80% del valor de tasación de la propiedad. Para su devolución cuenta con un plazo mínimo de 9 años y un máximo de 40, siempre que al vencimiento la edad de cualquiera de los titulares no supere los 75 años.

Una de las ventajas de este préstamo es que no tendrá que pagar ni un sólo céntimo de euro en comisiones, ni en compensaciones al Banco, es decir que contará con comisiones nulas en:

• 0% Comisión de apertura
• 0% Compensación por desistimiento:
0% Por amortización parcial
0% Por amortización total
• 0% Por subrogación
• 0% Comisión por cambio de condiciones

Un dato que nos parece importante resaltar, es que las Hipotecas de ING Direct, se comercializan sin cláusulas suelo, por lo tanto, no habrá un tipo de interés mínimo que se le pueda aplicar a su préstamo hipotecario, beneficiándose en todo momento de las rebajas del Euribor.

Un producto bastante interesante por su baja vinculación e interesante diferencial. Para tener en cuenta.

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Hipoteca Naranja Subrogación ING Direct